Złote czasy inwestorów, którzy kupowali grunty rolne tylko po to, by na nich dobrze zarobić, raczej przeszły już do historii. Dziś po pierwsze nie każdy może taką ziemię nabyć, a po drugie zmiany w przepisach znacznie utrudniły podział działki rolnej. Tymczasem to właśnie na tym opierała się strategia inwestycyjna. Kupić tanio dużą działkę rolną, podzielić ją na mniejsze i sprzedać z dużym zyskiem. Przyjrzyjmy się, jak obecnie można przeprowadzić podział nieruchomości rolnej i z czym to się wiąże. Dobra koniunktura dla budownictwa mieszkaniowego spowodowana poprawiającą się sytuacją materialną społeczeństwa, łatwo dostępnymi kredytami i jednocześnie brakiem innych opłacalnych form inwestowania kapitału sprawiła, że ceny działek budowlanych urosły do absurdalnych rozmiarów, a ich dostępność systematycznie spada. Wypełniają się nie tylko granice miast, ale i tereny podmiejskie, a różnica między nimi coraz bardziej się zaciera. Ci, którzy chcą naprawdę zamieszkać za miastem, szukają więc działek na wsi. Do niedawna przepisy praktycznie nie ograniczały obrotu gruntami rolnymi, a podział dużej działki rolnej na mniejsze był formalnością. Do tego każdy, kto kupił ziemię, stawał się rolnikiem. Grunty rolne zazwyczaj były położone w malowniczych miejscach, kosztowały znacznie mniej niż budowlane i nawet nieco kłopotliwe przekształcenie działki rolnej w budowlaną nie zniechęcało potencjalnych nabywców. To jednak było przyczyną spekulacji i groziło szybką destrukcją rolnictwa. Przepisy więc radykalnie zaostrzono. Początkowo tak bardzo, że obrót ziemią praktycznie wstrzymano. Po kolejnych nowelizacjach prawo wyraźnie sprzyja rolnikom i obecnie ze względu na ograniczenia powierzchni w wolnym obrocie nie każdy może kupić ziemię rolną, nie zawsze możliwy jest sensowny podział działki rolnej i wreszcie — nie zawsze można ją zagospodarować po swojej myśli. Kto może kupić działkę rolną?Podział administracyjny na działki do 30 arówPodział działki rolnej powyżej 0,3 haPodział działki siedliskowejIle kosztuje podział działki rolnej?Powiązane wpisy: Kto może kupić działkę rolną? Ogólnie obowiązuje zasada, że grunty rolne mogą kupować wyłącznie rolnicy. Wyjątkiem są działki o powierzchni do 0,3 ha, które może kupić każdy. Tak małe jednak rzadko się trafiają. Działki większe, ale jednocześnie nieprzekraczające 1 ha, można kupić, nie mając statusu rolnika, o ile Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa nie skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu. To wydłuża procedurę, a umowa przedwstępna kupna działki przyjmuje formę notarialnego aktu warunkowej sprzedaży, którą należy przesłać do KOWR. Dopiero, gdy nie będzie on zainteresowany, podpisywana jest właściwa umowa sprzedaży. Zakup działki rolnej o powierzchni przekraczające 1 ha przez nie rolnika, wymaga uzyskania zgody dyrektora KOWR, która udzielana jest w formie decyzji administracyjnej. Poprzedzona jest ona zawsze próbą znalezienia kupca mającego status rolnika, a cena takiej ziemi jest regulowana i nie może przekraczać o więcej niż 50% średniej ceny gruntu rolnego ustalonej przez GUS. Jeśli transakcja dojdzie jednak do skutku, wiąże się ze zobowiązaniem, że przez przynajmniej 5 lat będzie na tym gruncie prowadzona działalność rolnicza. Nie można jej więc w zasadzie przez ten czas ani sprzedać ani przekształcić. To wszystko skutecznie zniechęca deweloperów. Taki obrót jest po prostu niezbyt zyskowny. Teoretycznie rozwiązaniem mógłby więc być podział gruntów rolnych, na takie działki, aby można było je sprzedać każdemu, ale prawodawca to przewidział i w myśl obowiązujących przepisów nie jest możliwe wydzielenie działki rolnej o powierzchni mniejszej niż 30 arów. Można to zrobić tylko wówczas, jeśli wydzielony w ten sposób teren powiększy sąsiednią nieruchomość lub podział nieruchomości rolnej będzie związany z regulacją granic między sąsiadującymi działkami. W takich przypadkach przeprowadza się podział administracyjny, który potwierdza decyzja wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Podział administracyjny na działki do 30 arów Jeśli planowany podział działki rolnej poniżej 0,3 ha wyczerpuje powyższe przesłanki, właściciel gruntu (lub wieczysty użytkownik) składa wniosek do organu właściwego miejscowo, dołączając do niego: tytuł prawny do nieruchomości, wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków, wstępny projekt podziału działki (który można sporządzić samodzielnie). Gdy wniosek zostanie uznany za poprawny i zgodny z miejscowym planem zagospodarowania, uprawnionemu geodecie zleca się przygotowanie dokumentacji podziałowej. Tworzy on operat, który następnie wymaga uwierzytelnienia przez Powiatowy Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. To nic innego, jak sprawdzenie, czy informacje w nim zawarte są zgodne z danymi w bazach ewidencyjnych. Jeśli wszystko jest w porządku, operat należy przedstawić wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta wraz z wnioskiem o wydanie decyzji administracyjnej. Po jej otrzymaniu i uprawomocnieniu właściciel dzielonej działki występuje do Sądu Rejonowego o zmianę w księdze wieczystej. Od tego momentu wydzielona nieruchomość będzie mieć swój odrębny numer działki na mapie. Od powyższej reguły istnieją jeszcze wyjątki, dzięki którym wydzielona działka może być mniejsza niż wymagane dla działki rolnej minimum (0,3 ha), nawet jeśli nie będzie powiększać sąsiedniej nieruchomości ani regulować granic. Pierwszy to podział działki rolnej z warunkami zabudowy. Jeśli takie warunki zostaną określone, można wydzielić mniejszą działkę. To jednak nie zawsze jest możliwe, bo decyzję o warunkach zabudowy uzyskamy tylko wówczas, gdy w gminie nie opracowano planu zagospodarowania i to wyłącznie dla gruntów, które mają dostęp do drogi publicznej, są uzbrojone, a w pobliżu istnieje podobna zabudowa, do tej, którą planujemy. Warunkiem jest również to, aby zmiana przeznaczenia gruntów nie wymaga uzyskania zgody ministra, zatem dotyczy tylko ziemi o niższych klasach. Druga możliwość, kiedy wydzielona działka może mieć mniej niż 0,3 ha, to zniesienie współwłasności, jeśli nie da się nieruchomości podzielić tak, aby każda ze stron otrzymała należny jej kawałek o wymaganej wielkości. To jednak wymaga przeprowadzenia postępowania przed sądem cywilnym. Prawo dopuszcza również wydzielenie działki budowlanej w sytuacji gdy: na działce w dobrej wierze został już wzniesiony budynek mieszkalny przez jej samoistnego posiadacza, umożliwi to korzystanie z istniejącego już na działce budynku, podział działki zabudowanej przynajmniej dwoma budynkami związany jest ze zniesieniem współwłasności. Większość z tych sytuacji nie obejmuje więc zakupu działki rolnej z zamiarem przekształcenia jej w budowlaną. Podział działki rolnej powyżej 0,3 ha Kiedy planujemy podział działki rolnej na mniejsze, w taki sposób, że ich powierzchnia po podziale będzie większa niż 30 arów, nie jest wymagany tryb administracyjny. Procedura jednak wygląda podobnie, z tym że podział geodezyjny działki rolnej nie kończy się wydaniem decyzji. Wniosek o podział składamy bezpośrednio do uprawnionego geodety, dołączając takie same dokumenty, jak w przypadku podziału administracyjnego (tytuł prawny, wypis i wyrys z ewidencji oraz proponowane granice). Dalsze kroki podejmuje już geodeta, a do jego zadań należy: zgłoszenie prac do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej i pozyskanie stamtąd mapy zasadniczej, sporządzenie mapy do celów projektowych, naniesienie na niej projektowanych zmian w formie opisowej lub graficznej (na czerwono), sporządzenie wykazu zmian gruntowych. W kolejnym etapie geodeta wynosi nowe granice na grunt i okazuje je stronom zainteresowanym oraz sporządza protokół z przyjęcia granic działki. Zawiera on dane osobowe osób uczestniczących w okazaniu, oznaczenie nieruchomości (numer działki i numer księgi wieczystej) oraz szkic graniczny. Komplet dokumentów przekazuje następnie do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. Organ ten po sprawdzeniu poprawności podziału dokonuje wpisu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego i na wniosek zleceniodawcy uwierzytelnia sporządzone na podstawie prac geodezyjnych dokumenty. Jeśli zaś weryfikacja danych zawartych w dokumentach z tymi umieszczonymi w bazach ewidencyjnych wypadnie negatywnie, organ zwraca przekazane dokumenty geodecie wraz z informacją zwrotną, co należy w nich poprawić. Po dokonaniu zmian w Państwowej Ewidencji Gruntów należy się zwrócić o wydanie aktualnego wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej, na którym będzie naniesiona nowa działka. Te dokumenty są z kolei podstawą do dokonania zmian w księdze wieczystej prowadzonej dla dzielonej działki, czyli ujawnienie podziału działki. Z wnioskiem o dokonanie tych zmian zwracamy się do Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, który prowadzi daną księgę. Podział działki siedliskowej Prawo nie sprzyja swobodnemu obrotowi gruntami rolnymi, więc zazwyczaj podział rolny ma na celu ich sprzedaż osobom, które statusu rolnika nie mają. Sam zakup to jednak nie wszystko, gdyż przekształcenie działki rolnej w budowlaną to również sporo formalności i niemałe koszty. A jak sytuacja wygląda w przypadku działek siedliskowych? Siedlisko to działka rolna przeznaczona pod zabudowę zagrodową. Postawienie budynku mieszkalnego na takim gruncie nie wymaga jego odrolnienia, pod warunkiem, że pozostanie on częścią gospodarstwa i nie sprzeciwia się temu miejscowy plan zagospodarowania. W praktyce dotyczy więc tylko rolników. Czy nie rolnik może kupić działkę siedliskową? Może, choć obowiązują tu te same ograniczenia, co przy pozostałych gruntach rolnych. Postawienie domu na takiej działce będzie możliwe pod warunkiem, że wydano dla niej warunki zabudowy. Nie rolnicy, będą musieli jednak najpierw przeprowadzić zmianę przeznaczenia gruntu. To, przypomnijmy, wiąże się ze sporymi kosztami i nie zawsze jest możliwe. Podział działki siedliskowej jest dopuszczalny tylko wtedy, gdy w jego efekcie uda się wydzielić działki nadające się do postawienia na nich budynków mieszkalnych i gospodarczych niezbędnych do normalnego użytkowania przydzielonych im części nieruchomości. Tu uwaga na pułapkę. Prawo dopuszcza zabudowę na działce siedliskowej, gdy jej powierzchnia ma minimum 1 ha, a przypomnijmy, że aby osoby bez statusu rolnika mogły kupić działkę rolną o powierzchni przekraczającej 1 ha, muszą uzyskać decyzję KOWR. Budowa na takiej działce, a nawet korzystanie z niej bez zamiaru prowadzenia gospodarstwa, musi być poprzedzone odrolnieniem. Ile kosztuje podział działki rolnej? Na to pytanie trudno odpowiedzieć jednoznacznie, bo większość opłaty pochłania wynagrodzenie geodety, a jego stawka jest uzależniona od ilości pracy, którą musi wykonać oraz od rejonu Polski. Prosty podział standardowej działki na dwie może więc kosztować ok. 2-3 tys. złotych, ale jeśli obszar jest większy, działek ma być wydzielonych więcej, a do tego utrudniają go przeszkody terenowe, nierówności utrudniające widoczność czy załamania granic, stawka rośnie. Do tego dochodzi cena uzyskania wyrysu mapy ewidencyjnej (od kilkunastu do kilkuset złotych), koszt opracowania mapy do celów projektowych (od 800 zł wzwyż) i opłaty sądowe. Jak więc widać, zmiany przepisów w wyraźny sposób sprzyjają rolnikom i w założeniu ma to na celu ochronę gruntów rolnych i powstrzymanie ekspansji deweloperów, którzy kusili rolników perspektywą łatwego zarobku. Nadal dość atrakcyjna cena ziemi nie jest więc już tak kusząca, bo ogrom formalności i koszty związane ze zmianą przeznaczenia gruntów w zasadzie ją niwelują, a podział działki rolnej na mniejsze, nie jest już taki prosty. Dlatego przed tymi, którzy są zdecydowani zamieszkać na wsi, albo długa przeprawa z urzędami, albo uzyskanie statusu rolnika.

Jak sprzedać działkę? Jak ją kupić i na co zwrócić uwagę? Zawarcie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości to nie lada wyzwanie. Aby sprzedać nieruchomość, potrzebna jest wiedza oraz odpowiednie dokumenty. Sprzedaż działki odbywa się u notariusza. Wyjaśniamy, co trzeba wiedzieć, sprzedając działkę budowlaną. Spis treściPodział działki pod budowę domu – czy warto?Kupno działki pod budowę domu – na co zwrócić uwagę?Przed kupnem działki sprawdź służebności i hipotekęKupno działki musi nastąpić w formie aktu notarialnegoUmowa przedwstępna na sprzedaż działki – po co ją podpisywać?Kiedy sprzedaż działki jest działalnością gospodarczą? Przeniesienie własności nieruchomości następuje w chwili zawarcia umowy. Może to być np. umowa sprzedaży, zamiany lub darowizny. Możliwa jest również sytuacja, w której przeniesienie własności nastąpi w innym momencie - jeżeli tak stanowi przepis szczegółowy lub postanowiły w ten sposób strony działki pod budowę domu – czy warto?Jeżeli chcemy sprzedać tylko część działki - może się okazać konieczne wyodrębnienie z istniejącej działki dwóch nowych. Takiego podziału nieruchomości najczęściej dokonuje się na wniosek i koszt właściciela lub użytkownika wieczystego. Wniosek zależy zaadresować do organu gminy - będzie to zazwyczaj wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Procedury związane z podziałem nieruchomości można załatwić w odpowiednim wydziale urzędu gminy. W ten sposób powstanie osobna działka, do której prawa własności możemy przenieść w całości na inną działki pod budowę domu – na co zwrócić uwagę?Warto również zwrócić uwagę, czy powstająca nowa działka posiada drogę dojazdową. Znacząco wpływa to na możliwość użytkowania terenu oraz jego wartość. Jeżeli działka nie będzie posiadać drogi, trzeba będzie korzystać z działki sąsiada. Sąsiad będzie mógł oczekiwać wynagrodzenia z tego nowej nieruchomości zakłada się nową księgę wieczystą. Wpisanie nowego właściciela do księgi właściwie kończy formalności podziału prawnego. Jeżeli jedna działka posiada wielu właścicieli, współwłasność można znieść poprzez podział na mniejsze nieruchomości, a każda zostanie przyznana jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli. Może to nastąpić przy zawarciu umowy o zniesieniu współwłasności w formie aktu lutym ruszyła budowa nowych mieszkań, głównie jednak nie za sprawą deweloperówCześć nieruchomości może zostać przeniesiona na nowego właściciela także z mocy prawa np. poprzez zasiedzenie części nieruchomości. Podział prawny nieruchomości gruntowej poprzedzony jest podziałem geodezyjnym. W ewidencji z działki wydziela się kolejne mogące być osobnym przedmiotem własności należących do innych móc korzystniej zagospodarować teren, wyeliminować mało ustawne działki stosuje się scalanie i ponowny podział nieruchomości. Jeżeli nie jest to ziemia rolna lub leśna - zajmuje się tym gmina. Jest to możliwe pod warunkiem, że istnieją miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Procedura ta może odbywać się z urzędu lub na wniosek właścicieli i użytkowników wieczystych posiadających ponad połowę powierzchni gruntów, które miałyby zostać objęte scaleniem oraz bez pozwolenia nikt nie chce budować. Boimy się problemów ze sprzedażąPrzed kupnem działki sprawdź służebności i hipotekęPrzed zbyciem działki warto sprawdzić, czy na nieruchomości nie ciążą ograniczone prawa rzeczowe w postaci: użytkowania, służebności, hipoteki. Każde z nich będzie wpływać na wartość sprzedawanej działki oraz powinno zainteresować zarówno sprzedającego, jak i jest prawem do używania nieruchomości, które może posiadać określona osoba. Ma jednak obowiązek zachować rzecz oraz dotychczasowe jej przeznaczenie, a po wygaśnięciu użytkowania - zwrócić nieruchomość w odpowiednim 2021 r. na rynku nieruchomości. Jak zmieniły się ceny, podatki, opłaty?Służebność jest ustanawiana na rzecz podmiotu, który nie jest właścicielem nieruchomości. Może to być na przykład prawo przychodu lub przejazdu przez cudzą nieruchomość, gdy działka nie posiada drogi czym dokładnie polega służebność? Regulacje odnajdujemy w Kodeksie Cywilnym w art. 285 § 1:właściciel nieruchomości może korzystać z nieruchomości cudzej w zakresie, w jakim określona jest służebność, właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony i nie może podejmować określonych działań w stosunku do działki będące jego własnością, właściciel nieruchomości obciążonej nie może korzystać z konkretnych uprawnień związanych z faktem, że jest właścicielem. Hipoteka jest zabezpieczeniem wierzytelności. Uprawnienia wierzyciela do otrzymania świadczenia od dłużnika. Zabezpiecza tym samym prawo wierzyciela, czyli np. kredytodawcy do możliwości zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją będzie ona materiałów budowlanych galopują! Czeka nas kryzys w budownictwie?Kupno działki musi nastąpić w formie aktu notarialnegoUmowa kupna-sprzedaży nieruchomości, aby była skuteczna i ważna – konieczne jest, aby została sporządzona w formie aktu notarialnego. To akt urzędowy sporządzany przez notariusza, a w niektórych przypadkach - zastępcę notarialnego lub emerytowanego notariusza. Notariusz informuje strony o skutkach zawieranej umowy oraz jakie dokumenty będą do tego niezbędne. Notariuszom nie wolno dokumentować czynności, które byłyby sprzeczne z prawem. W takiej sytuacji notariusz ma obowiązek odmówienia sporządzenia takiego aktu. Po podpisaniu aktu notarialnego strony otrzymują wypis - czyli dosłowne powtórzenie oryginału, w którym pomija się poprawki i przekreślenia. Wypis posiada pieczęć urzędową. Strony podpisują jedynie oryginał. Wypis aktu notarialnego ma taką samą moc, jak oryginał.„6-metrowy pokój wynajmę za 750 zł”. Okazja, drudzy, że żart? Ceny najmu idą w góręUmowa przedwstępna na sprzedaż działki – po co ją podpisywać?W praktyce sprzedaż nieruchomości często zawiera się również umowy przedwstępne. W umowie tej znajdują się istotne postanowienia umowy, która będzie zawarta w przyszłości. Strony umowy przyrzekają, że w przyszłości zawrą kolejną umowę o określonych warunkach. Nim zostanie zawarty akt notarialny przenoszący własność, czasami konieczne jest posiłkowanie się kredytem hipotecznym. Umowa przedwstępna rezerwuję daną nieruchomość np. na czas procedur związanych z uruchomieniem kredytu. W przypadku umowy przedwstępnej wystarczające jest zachowanie formy lutym ruszyła budowa nowych mieszkań, głównie jednak nie za sprawą deweloperówUmowa przedwstępna ma za cel doprowadzić do zawarcia w przyszłości umowy, która zostaje w przedwstępnej przyrzeczona. Przy okazji zawierania umów przedwstępnych przekazuje się sprzedającemu zadatek będący dodatkowym zabezpieczeniem. W sytuacji odstąpienia od umowy jednej ze stron - jest to forma kary umownej za dozwolone odstąpienie od sprzedaż działki jest działalnością gospodarczą?Naczelny Sąd Administracyjny 29 marca 2022 r. (sygn. Akt II FSK 1837-38/19 i II FSK 1854-55/19) zajmował się sprawą podziału gruntu i zbyciem siedmiu działek w ciągu dwóch lat. Sąd uznał to za przejawy działalności gospodarczej, a nie - zarządu majątkiem osobistym. Sprawa, którą zajmował się NSA, obejmowała działalność małżonków kupujących i sprzedających działki. W ten sposób w latach 1993‒1999 i w 2003‒2015 powiększali swoje gospodarstwo rolne i wymieniali grunty wchodzące w jego podatkowe uznały to za niezarejestrowaną działalność gospodarczą. Sąd przyznał rację organom podatkowym ze względu na skalę podejmowanych działań. W przypadku kupna lub zbycia jednej własnej działki z pewnością jest to zwykły zarząd majątkiem osobistym, a nie działalność większy popyt na nowe mieszkania pod klucz. Kto je kupuje i dlaczego?E-licytacje nieruchomości. Jak wygląda licytacja majątku dłużnika przez Internet?Polecane ofertyMateriały promocyjne partnera

dokumenty do notariusza sprzedaż działki rolnej